L E G E
pentru modificarea şi completarea Legii nr.190/1999
privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare
Parlamentul României adoptă prezenta lege.
Art.I.- Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr.611 din 14 decembrie 1999, cu modificările ulterioare, se
modifică şi se completează după cum urmează:
1. Capitolul I va avea următorul cuprins:
„Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. Definiţii
Art.1.- (1) Prezenta lege reglementează regimul juridic al
creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare.
(2) Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare poate fi
acordat exclusiv de către instituţiile autorizate, cu respectarea condiţiilor
prezentei legi şi a legilor speciale de constituire şi funcţionare a acestora.
Art.2.- În înţelesul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai
jos au următoarele semnificaţii:
a) cesiune de creanţe ipotecare - operaţiune de investiţii
financiare care poate avea ca obiect transferul de creanţe ipotecare
individuale sau de portofolii de creanţe ipotecare;
b) creanţe ipotecare - drepturi de creanţă rezultând din
contracte de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare;
c) credit ipotecar pentru investiţii imobiliare - credit acordat
cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:
1. este acordat în scopul efectuării de investiţii imobiliare cu
destinaţie locativă sau cu altă destinaţie decât cea locativă sau în scopul
rambursării unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare contractat
anterior;
2. acordarea creditului este garantată cel puţin cu ipoteca
asupra imobilului care face obiectul investiţiei imobiliare pentru
finanţarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra
imobilului obiect al investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia a fost
anterior acordat un credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, a cărui
rambursare urmează a fi astfel finanţată;
d) creditor ipotecar - titularul creanţelor ipotecare;
e) imobil - construcţia şi/sau terenul pe care se află sau
urmează a se ridica o construcţie, care fac obiectul unei investiţii
imobiliare;
f) instituţii autorizate – băncile universale şi băncile de
credit ipotecar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, societăţile de credit
ipotecar şi orice alte entităţi reglementate prin legi speciale să acorde
credite ipotecare pentru investiţii imobiliare;
g) investiţii imobiliare - investiţii având ca obiect
dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice
cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea,
consolidarea sau extinderea acestuia dar fără a se limita la acestea.”
2. După capitolul I se introduce capitolul I1 cu următorul
cuprins:
„Garantarea creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare
Art.3.- (1) Ipoteca constituită pentru garantarea creditului
ipotecar pentru investiţii imobiliare durează până la rambursarea
integrală a tuturor sumelor datorate în temeiul respectivului contract,
dispoziţiile art.1785 şi 1786 din Codul civil nefiind aplicabile.
(2) În cazul în care părţile convin astfel, prin act în formă
autentică, ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil. Ipoteca
asupra imobilului iniţial încetează de drept la data înscrierii noii ipoteci.
(3) În cazul prevăzut la alin.(2), rangul ipotecii transferate
asupra noului imobil va fi determinat de data înscrierii noii ipoteci în
cartea funciară.
(4) Dispoziţiile prezentei legi rămân aplicabile ipotecii
transferate în condiţiile alin.(2), precum şi creditului garantat cu această
ipotecă.
Art.31.- (1) Prevederile art.1775 din Codul civil nu se aplică
ipotecilor constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru
investiţii imobiliare acordate în condiţiile prezentei legi.
(2) Ipoteca constituită în condiţiile prezentei legi asupra unui
bun viitor se întabulează în cartea funciară dacă în prealabil a fost notată
autorizaţia de construcţie.
(3) Rangul unei ipoteci asupra unei construcţii viitoare va fi
determinat de momentul înscrierii sale în cartea funciară.
(4) Dacă ipoteca se constituie doar asupra construcţiei, iar nu
şi asupra terenului aferent acesteia, în condiţiile existenţei unui drept de
superficie legal constituit, obiectul ipotecii îl constituie respectivul drept
de superficie, respectiv dreptul de proprietate asupra construcţiei,
precum şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află
construcţia.
(5) Obiectul ipotecii cuprinde şi servituţile existente asupra
imobilului ipotecat.
Art.4.- Dispoziţiile art.1722 din Codul civil se aplică numai
în cazul în care formalităţile de publicitate prevăzute de lege au fost
îndeplinite înainte de înscrierea ipotecii constituite în condiţiile prezentei
legi.
Art.5.- (1) Până la rambursarea integrală a creditului ipotecar
pentru investiţii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai
cu acordul prealabil scris al creditorului ipotecar. Acest acord va fi
necesar în legătură cu fiecare înstrăinare determinată.
(2) Actele încheiate cu nerespectarea dispoziţiilor alin.(1)
sunt lovite de nulitate absolută.
(3) La înscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru
investiţii imobiliare, biroul de carte funciară are obligaţia de a nota din
oficiu interdicţia de înstrăinare prevăzută la alin.(1).”
3. Capitolul II, cuprinzând articolele 6 şi 7, se abrogă.
4. Capitolul III va avea următorul cuprins:
„Contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare
şi contractul de asigurare
Secţiunea 1
Contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare - clauze
obligatorii pentru protecţia împrumutaţilor
Art.8.- Înainte de semnarea contractului de credit ipotecar
pentru investiţii imobiliare, instituţia autorizată va pune la dispoziţia
împrumutatului o ofertă scrisă care va cuprinde toate condiţiile
contractului şi termenul de valabilitate a acesteia, care nu va fi mai mic
de 10 zile de la momentul primirii ofertei de către potenţialul debitor.
Art.9.- Contractul de credit ipotecar pentru investiţii
imobiliare nu va putea fi modificat decât în scris de către părţi, cu
respectarea prevederilor prezentei legi.
Art.10.- (1) Suma creditului acordat poate fi exprimată în
contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare în lei sau în
valută convertibilă şi va fi pusă la dispoziţia împrumutatului eşalonat sau
integral.
(2) În cazul în care lucrările pentru care s-a acordat creditul
ipotecar pentru investiţii imobiliare vor fi efectuate în regie proprie de
către împrumutaţi, sumele de bani se vor disponibiliza acestora conform
unui plan de finanţare stabilit prin contract.
Art.11.- Este interzisă acordarea de credite ipotecare pentru
investiţii imobiliare condiţionată de acceptarea de către client a altor
servicii care nu au legătură cu operaţiunea de creditare respectivă sau de
vânzarea sau cumpărarea de valori mobiliare emise de instituţia
autorizată care acordă creditul.
Art.12.- Clauzele de exigibilitate înainte de termen, precum şi
cazurile în care urmează a fi aplicabile aceste clauze, trebuie prevăzute
în contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare într-un articol
distinct.
Art.13.- (1)Împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat
creditul primit, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul de credit
ipotecar pentru investiţii imobiliare.
(2) În caz de faliment, lichidare voluntară a creditorului
ipotecar sau în alte cazuri de lichidare prevăzute de lege, împrumutaţii
au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit pentru
investiţii imobiliare.
Art.14.- În cazul în care prin contractul de credit ipotecar
pentru investiţii imobiliare s-a stabilit ca rata dobânzii să fie variabilă se
vor aplica următoarele reguli:
a) variaţia ratei dobânzii trebuie să fie legată de fluctuaţiile
unui indice de referinţă menţionat în contract;
b) contractul poate să prevadă că rata dobânzii nu variază
decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător
înregistrează, faţă de rata iniţială a dobânzii, o diferenţă minimală
determinată;
c) modificarea ratei dobânzii trebuie comunicată
împrumutatului cel mai târziu la data aplicării noii rate, cu excepţia
situaţiei reglementate la lit.a).
Art.15.- În sarcina împrumutatului vor fi puse numai
cheltuielile aferente întocmirii documentaţiei de credit şi constituirii
ipotecii şi altor garanţii, după caz.
Secţiunea a 2-a
Contractele de asigurare obligatorii
Art.16.- (1) În cazul ipotecării unei construcţii, împrumutatul
va încheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente
acesteia. Contractul de asigurare va fi încheiat şi reînnoit astfel încât să
acopere întreaga durată de valabilitate a creditului.
(2) Drepturile asiguratului derivând din contractul de
asigurare prevăzut la alin.(1) vor fi cesionate în favoarea creditorului
ipotecar pe toată perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar
pentru investiţii imobiliare.
(3) Opozabilitatea cesiunii faţă de terţi, cu excepţia
asigurătorului, se face prin înscrierea acesteia la Arhiva Electronică de
Garanţii Reale Mobiliare, pe cheltuiala asiguratului.
(4) Opozabilitatea cesiunii faţă de asigurător se realizează
prin notificarea acestuia prin scrisoare cu confirmare de primire sau prin
intermediul executorilor bancari sau judecătoreşti.
(5) Despăgubirile încasate de către creditorul ipotecar vor
duce la singerea creanţei în următoarea ordine: dobânzile scadente şi
neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit
rămase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar
la data primirii despăgubirii, în baza contractului de credit.
(6) Primele de asigurare vor fi achitate de către împrumutat,
urmând ca acesta să prezinte creditorului ipotecar dovada plăţii acestora,
la datele convenite în contractul de credit ipotecar pentru investiţii
imobiliare.
Art.17.- În cazul în care prin creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare se finanţează construcţia, reabilitarea, consolidarea,
extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita
împrumutatului să încheie un contract de asigurare pentru riscul
nefinalizării investiţiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul.
Drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare prevăzut mai
sus vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar.
Art.18.- Contractele de asigurare prevăzute la art.16 şi 17 se
vor încheia cu o societate de asigurări, iar împrumutătorul nu va avea
dreptul să impună împrumutatului un anumit asigurător.”
5. Capitolul IV va avea următorul cuprins:
„Executarea creanţelor instituţiilor care acordă credite
ipotecare pentru investiţii imobiliare
Art.19.- (1) În cazul întârzierii la plată, creditorul ipotecar va
trimite împrumutatului, la ultima adresă comunicată de acesta, o
notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau prin
executor judecătoresc sau bancar, prevenindu-l asupra consecinţelor
încălcării contractului de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare.
(2) În cazul notificării prin scrisoare recomandată, aceasta se
consideră primită la data poştei, menţionată pe confirmarea de primire.
Art.20.- În cazul în care, în termen de 30 de zile de la
primirea notificării prevăzute la art.19, împrumutatul nu execută
obligaţiile asupra cărora a fost notificat, contractul de credit ipotecar
pentru investiţii imobiliare se consideră reziliat de plin drept şi întreaga
sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, devine
exigibilă.
Art.21.- Contractul de credit ipotecar pentru investiţii
imobiliare, precum şi garanţiile reale şi personale subsecvente constituie
titluri executorii, urmând să fie învestite cu formula executorie de către
instanţa locului unde este situat imobilul.
Art.22.- (1) Executarea silită a obligaţiilor de plată ale
împrumutaţilor se va face fără condiţionarea de atribuire a unui alt spaţiu
de locuit.
(2) În situaţii excepţionale motivate ca atare, instanţa de la
locul executării va putea acorda un termen de maximum 90 de zile, în
care debitorul îşi va putea căuta o altă locuinţă. Această prevedere se
aplică numai împrumutaţilor persoane fizice.
Art.23.- Executarea creanţelor ipotecare se va face de către
executorii proprii ai instituţiilor autorizate sau de către executorii
judecătoreşti, după caz, în condiţiile legii.
Art.231.- Art.19 şi 20 din prezenta lege nu se aplică în cazul în
care creanţa ipotecară devine exigibilă potrivit art.12 în cazuri de
exigibilitate înainte de termen provocate de alte cauze decât întârzierea
la plată.”
6. Capitolul V va avea următorul cuprins:
„Cesiunea creanţelor ipotecare
Art.24.- (1) Creanţele ipotecare, care fac parte din portofoliul
unei instituţii autorizate prin lege, pot fi cesionate unei alte instituţii de
acelaşi tip ori altor entităţi autorizate şi reglementate în acest sens prin
legi speciale.
(2) Cesionarul dobândeşte, pe lângă dreptul de ipotecă
aferent creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, drepturile
decurgând din contractul de asigurare pentru bunul care face obiectul
acestei ipoteci, precum şi celelalte garanţii care însoţesc creanţa
ipotecară transmisă.
Art.25.- (1) Cesiunea unei creanţe ipotecare, precum şi a unui
portofoliu de creanţe ipotecare devine opozabilă faţă de terţii care nu au
cunoscut-o pe altă cale, cu excepţia debitorului cedat, prin înscrierea
cesiunii la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare.
(2) În cazul cesiunii unui portofoliu de creanţe ipotecare,
opozabilitatea se poate realiza şi prin înscrierea la Arhiva Electronică de
Garanţii Reale Mobiliare a unui aviz global de cesiune, prin care să se
descrie creanţele care intră în componenţa portofoliului cedat.
Descrierea creanţelor poate fi realizată, după caz, prin utilizarea unei
formule generice pentru întregul portofoliu sau pentru o parte a acestuia,
respectiv prin descrierea fiecărei creanţe în parte.
(3) În cazul cesiunii unei creanţe ipotecare sau a unui
portofoliu de creanţe ipotecare, opozabilitatea faţă de terţi a fiecărei
transmiteri a dreptului de ipotecă aferent unei creanţe cesionate se
realizează prin înscrierea acestei transmiteri la Arhiva Electronică de
Garanţii Reale Mobiliare, precum şi prin notarea ei în cartea funciară a
imobilului respectiv.
Art.26.- (1) Cesiunea unei creanţe ipotecare, individuală sau
în cadrul unui portofoliu de creanţe ipotecare, devine opozabilă
debitorului cedat prin notificarea adresată acestuia de către una din
părţile contractului de cesiune.
(2) Dacă cedentul şi cesionarul nu au convenit altfel,
cesiunea se notifică de către cedent debitorului cedat, în termen de 10
zile de la încheierea contractului de cesiune, prin scrisoare recomandată.
(3) Notificarea va menţiona instituţia financiară care va
încasa de la debitor sumele pentru rambursarea creditului după cesiune.
Art.27.- În cazul în care cedentul şi cesionarul nu convin
altfel, rambursarea creditelor ipotecare pentru investiţii imobiliare va fi
efectuată către cedent, care acţionează ca mandatar al cesionarului.
Cedentul va transmite cesionarului sumele astfel obţinute, iar cheltuielile
generate de încasarea şi transmiterea sumelor vor fi suportate de
cesionar în limita sumelor stabilite prin contractul de cesiune a
creanţelor ipotecare.
Art.28.- În cazul în care cedentul va continua să primească
sumele rambursate şi dacă părţile nu au convenit altfel, executarea
ipotecilor şi a celorlalte garanţii va fi făcută de către acesta în numele şi
pe seama cesionarului, pe cheltuiala acestuia din urmă.
Art.281.- În cazurile prevăzute la art.27 şi 28, cedentul nu
poate renunţa la mandat.”
7. Capitolul VI, cuprinzând articolele 29-32, se abrogă.
8. Capitolul VII va avea următorul cuprins:
„Dispoziţii finale
Art.33.- Instituţiile autorizate sunt supuse supravegherii
prudenţiale şi controlului instituţiilor abilitate prin lege.
Art.34.- Prevederile prezentei legi se completează cu
prevederile Legii nr.58/1998 privind activitatea bancară, republicată.”
Art.II.- Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea
I, nr.611 din 14 decembrie 1999, cu modificările ulterioare, precum şi cu
modificările şi completările aduse prin prezenta lege, se va republica în
Monitorul Oficial al României, Partea I, dându-se textelor o nouă
numerotare.
Această lege a fost adoptată de Parlamentul României, cu
respectarea prevederilor articolului 75 şi ale articolului 76 alineatul (2)
din Constituţia României, republicată.
PREŞEDINTELE
CAMEREI DEPUTAŢILOR
Adrian Năstase
p.PREŞEDINTELE
SENATULUI
Teodor Meleşcanu
Bucureşti, 1 martie 2006
Nr. 34 |
